固定資産税の計算方法、かんたん解説

家や土地など不動産を取得すると、毎年支払いが必要になる固定資産税。固定資産税とはどのような税金で、いくらくらいかかるものなのか、気になる人も多いと思います。この記事では固定資産税の計算方法や、減税措置についてわかりやすく解説します。

固定資産税の計算方法、かんたん解説

お金のノウハウ

2021/12/24

固定資産税について、これだけは知っておきたい!

家づくりを始めたばかりの方にとって、固定資産税は少し難しく感じるかもしれません。でも、毎年支払うものだからこそ、基本をしっかり押さえておくと安心です。このコラムでは、固定資産税とはどんなものか、どのように支払うのか、そして「都市計画税」との違いについて、わかりやすくお伝えします。このコラムを読むことで、将来の税金の支払い計画を立てやすくなり、安心して家づくりを進めるための知識が身につきます。

固定資産税とは?

固定資産税は、毎年1月1日時点で建物や土地などの不動産(固定資産)を持っている人に、市区町村から課税される税金です(東京23区の場合は都から課税されます)。市区町村から「固定資産税〇〇円を納めてください」という納付書が届きます。このような課税方法は「賦課課税方式」と呼ばれます。

納付時期について

固定資産税の納付は年4回に分けて行われるのが一般的で、多くの場合、6月・9月・12月・翌年2月に納めます。ただし、納付時期は自治体によって異なることがあります。1年分をまとめて一括で納付することも可能です。一括納付をしても税額が安くなることはありませんが、支払い忘れが心配な場合は、一括で納付するか、口座引き落としを設定すると安心です。

都市計画税について

不動産を所有している場合、固定資産税に加えて「都市計画税」が課されることがあります。ただし、都市計画税はすべての不動産所有者が対象ではありません。“市街化区域”内にある土地や建物を持っている人だけが課税対象です。

固定資産税は何のためにあるの?

固定資産税は、様々な行政サービスを提供するための一般的な財源にあてられる税金です。教育・文化や福祉の充実、産業の振興、都市整備など、幅広い用途に使われます。人口減少が進み、社会インフラの維持費用が多額になり地方財政の悪化が懸念されています。このような時勢の中で、固定資産税は重要な役割を果たす税金といえます。

固定資産税はどのように決められるの?

固定資産税の金額は、「固定資産税評価額」を基に決まります。この評価額は市町村が決定し、全国で統一した基準を用いるため、総務大臣が定めた固定資産評価基準を採用しています。

課税標準額と税額の計算

固定資産税評価額を基に「課税標準額」を算出します。

  • 固定資産税評価額:不動産の価値を評価して算定された金額。
  • 課税標準額:税額計算の基礎となる金額。

課税標準額に税率を掛けることで、固定資産税の金額が計算されます。

特例や負担調整率について

原則として、課税標準額は固定資産税評価額と同じ金額ですが、市街地の住宅用地(住居用の建物が建っている土地)には特例や負担調整率が適用されることがあります。この場合、課税標準額は評価額よりも低くなるのが一般的です。

税率について

多くの自治体では標準税率1.4%が適用されていますが、一部の自治体では異なる税率を設定している場合があります。また、課税評価額は3年ごとに見直される仕組みです。

固定資産税評価額の計算方法

固定資産税を計算するためには、土地と建物それぞれの固定資産税評価額を求める必要があります。土地と建物では計算方法が異なるため、分けて説明します。

土地の固定資産税評価額の計算方法

土地の固定資産税評価額は次の式で求められます。

土地の固定資産税評価額 = 土地の公示価格 × 70%

土地の評価額は、毎年1月1日に定められる地価公示価格の70%を基準に均衡化・適正化が図られます。この評価額は、その土地が住宅用地、農地、更地など、利用状況に応じて変わります。一般的に、地価が高い場所や更地では固定資産税が高くなり、建物が建っている土地では税額が安くなる傾向があります(これは特例が適用されるためです)。詳細は後述する【固定資産税の優遇措置】で説明します。

なお、土地の固定資産税評価額は地価が大幅に下がらない限りほぼ変わらず、3年ごとの評価替えで急激に価値が上昇する場合もあります。こうした急激な地価上昇による税額負担を抑えるため、負担調整措置が設けられています。

建物の固定資産税評価額の計算方法

建物の固定資産税評価額は次の式で求められます。

建物の固定資産税評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率

新築の場合は、国が定める「固定資産評価基準」に基づき、再建築価格を基準として評価されます。再建築価格とは、評価時点で同じ家をその場所に新築する際に必要な建築費のことです。つまり、「その家を新築で建て直す場合にかかる費用」を指します。

経年減点補正率とは、建築後の年数による損耗などで生じる減価を反映したものです。このため、新築時でも購入価格がそのまま評価額になるわけではありません。

再建築価格や経年減点補正率を正確に把握するのは難しいため、建物の固定資産税評価額を自分で計算する際には概算となります。概算する場合、購入価格の70%程度を固定資産税評価額と見なし、軽減措置を考慮して税額を割り出すことが一般的です。

新築以外の建物(既存建物)の評価

既存の建物も、新築と同じ方法で評価されます。ただし、その価額が前年度の価額を超える場合は、通常前年度の額に据え置かれます。増改築や損壊がある場合は、それに応じて増額または減額されます。

建物の評価は新築時のみ実施され、その後は築年数に応じて機械的に減額された価額が「建物の時価」となります。ただし、自治体は固定資産税を徴収するため、最低価額として「新築時の固定資産評価額 × 20%」を設定しており、それ以下にはなりません。

空き家や更地の固定資産税

空き家や更地を所有している場合も、固定資産税が課税されます。ただし、それぞれの状況によって税額や減税措置の適用が異なります。

空き家の場合

通常の空き家であれば住宅用地として扱われるため、減税措置を受けられる場合があります。しかし、老朽化が進み倒壊の危険がある空き家を放置していると、「特定空き家」と認定されることがあります。この場合、減税措置が適用されなくなり、結果として固定資産税が高額になる可能性があります。

更地の場合

更地は建物が存在しない土地のため、住宅用地としての減税措置は受けられません。そのため、固定資産税の負担が大きくなることがあります。もし不要な土地を所有している場合は、売却や土地の有効活用を検討することをおすすめします。

固定資産税の計算について

住宅を所有している方の固定資産税は、年間で10~30万円程度になることが多く、新築物件の場合は高めになる傾向があります。この章では、軽減税率の優遇措置も踏まえて計算方法を解説します。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、土地・建物それぞれの課税標準額に固定資産税税率を掛けて計算します。課税標準額は、前述の固定資産税評価額に特例(軽減税率の優遇措置)を適用した金額です。計算式は次の通りです。

固定資産税 = 課税標準額 × 固定資産税税率(標準税率1.4%)

なお、固定資産税税率は自治体ごとに異なる場合があります。

固定資産税の優遇措置

固定資産税には、土地と建物それぞれに軽減税率の優遇措置があります。

土地の場合

住宅用地では「住宅用地の特例」が適用され、小規模住宅用地(住宅1戸につき200㎡以下の部分)の場合、固定資産税が6分の1に軽減されます。一方、200㎡を超える部分(一般住宅用地)は、固定資産税が3分の1に軽減されます。

建物の場合

建物の評価額は新築時が最も高く、固定資産税も高額になります。ただし、新築住宅の場合、一定の条件を満たせば固定資産税の軽減措置を受けられます。

  • 対象条件
  • 専用住宅または併用住宅であること。
  • 併用住宅の場合、居住部分が床面積の2分の1以上であること。
  • 床面積が50~280㎡の範囲であること。
  • 居住部分が120㎡以下の場合、その全てが軽減対象。
  • 120㎡を超える場合、超過部分は軽減対象外。
  • 軽減期間
  • 一般住宅:固定資産税課税年度から3年間
  • 耐火構造の3階建て以上:5年間

実際に計算してみよう

ここからは実例を使って、固定資産税を計算します。

条件

  • 土地:住宅用地150㎡、公示価格1,400万円。
  • 建物:新築戸建(令和4年1月完成)、床面積120㎡、購入価格3,000万円。

土地の固定資産税計算

  1. 固定資産税評価額を計算
    土地の公示価格 × 70%
    1,400万円 × 70% = 840万円
  2. 課税標準額を計算
    固定資産税評価額 × 軽減税率(1/6)
    840万円 × 1/6 = 140万円
  3. 固定資産税を計算
    課税標準額 × 税率(1.4%)
    140万円 × 1.4% = 19,600円

建物の固定資産税計算

  1. 固定資産税評価額を概算
    建物購入価格 × 70%
    3,000万円 × 70% = 2,100万円
  2. 課税標準額を計算
    固定資産税評価額 × 軽減税率(1/2)
    2,100万円 × 1/2 = 1,050万円
  3. 固定資産税を計算
    課税標準額 × 税率(1.4%)
    1,050万円 × 1.4% = 147,000円

総額を計算

土地と建物の固定資産税を合計します。
19,600円(土地) + 147,000円(建物) = 166,600円

結果

次年度1月1日時点でこの土地と建物を所有している場合、固定資産税として166,600円を支払う必要があります。

固定資産税評価額に疑問があるときは

固定資産税が想定以上に高いと感じた場合、「固定資産税評価額に間違いがあるのでは?」と不安になることもあるかもしれません。そんなときは、以下の方法で確認してみましょう。

自分の固定資産税評価額を確認する方法

  1. 課税明細書を確認
    毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に付いている「課税明細書」を見ることで、固定資産税評価額を確認できます。
  2. 固定資産課税台帳を閲覧
    固定資産課税台帳を利用すると、自分が所有する土地や家屋の固定資産税評価額がわかります。この台帳は、市町村役場(東京23区の場合は区役所)で閲覧可能です。
  • 固定資産課税台帳とは
    固定資産の状況や税額計算の基礎となる価格を明らかにするため、市町村に備えられている台帳のことです。

縦覧制度を利用して比較する

固定資産税の納税者には、「縦覧制度」を利用して他の納税者が所有する土地や家屋の固定資産税評価額を確認できる期間があります。毎年4月1日から最初の納期限の日までの間に利用可能です。

  • 縦覧制度で確認できる内容
  • 土地価格等縦覧帳簿
    所在、地番、地目、地積、評価額が記載されています。
  • 家屋価格等縦覧帳簿
    所在、家屋番号、種類、構造、床面積、評価額が記載されています。

不適切な評価額への対応

同じエリア内の他の土地や家屋と比較して、明らかに金額に大きな違いがある場合、自分の土地や家屋の評価額が適正かどうかを審査するよう申し出ることが可能です。この手続きにより、不安を解消し、適正な評価額に基づく税額が確定します。

固定資産税の無駄をなくそう

固定資産税は一見難しそうですが、数字を当てはめると意外とシンプルに計算できます。これから家を建てる方は、「家を建てると固定資産税がかかる」という点をしっかり理解しておきましょう。固定資産税の目安を計算し、家づくりの参考にしてください。

新築住宅の優遇措置を活用しよう

新築住宅の場合、長期優良住宅であれば通常の3年ではなく5年間、固定資産税の減額措置を受けられます。良い家を建てることで、税金も抑えられるのは大きなメリットです。

イデアホームでは、長期優良住宅の仕様を全棟標準としています(申請には別途費用が必要です)。特別措置の期限があるため、該当する場合は申請を忘れないように注意しましょう。また、今後の制度変更に備え、最新情報のチェックも大切です。

更地の固定資産税を抑える方法

更地の場合、減税措置が適用されないため、固定資産税が高額になる傾向があります。自宅を建てる予定がない場合は、売却やマンション・アパート経営など、土地の有効活用を検討してみてください。ただし、土地活用には専門的な知識が必要なため、専門業者に相談することをおすすめします。

イデアホームにご相談ください

新築住宅の固定資産税や土地活用など、不動産に関するお悩みがあれば、ぜひイデアホームにご相談ください。専門的なアドバイスとサポートで、理想の家づくりや土地の有効活用をお手伝いします。

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