新築と中古、選ぶならどっち?

住宅の購入を考えたときに、新築か中古かで悩む方が多いのではないでしょうか。
理想を詰め込んだ注文住宅も、築浅物件やリノベーション済みなどの中古物件もどちらも魅力的です。今回の記事では新築と中古、それぞれの住宅のメリットやデメリットや、中古住宅を選ぶ際に注意するポイントをご紹介します。

新築と中古、選ぶならどっち?

2022/08/19

新築住宅と中古住宅の違いについて

物件を選び始めると「新築住宅に住みたい」「でも立地や間取りは中古住宅の方が好み」「性能を考慮するとやっぱり新築の方が……」と悩みは尽きません。外国では築100年を超えるような住宅が多く見られ、中古住宅を購入する人が多いですが、日本では新築の方が人気です。では実際新築住宅と中古住宅にはどのような違いがあるのでしょうか。

購入費用について

建設費と価格について、比べてみましょう。

・新築物件
注文住宅(住宅のみ)にかかる建設費の平均

●全国
3,534万円

※参考:平均住宅面積124.4㎡

注文住宅(土地込み)にかかる建設費の平均

●全国
4,397万円
(建設費2,961万円、土地取得費1,436万円

※参考:平均住宅面積111.1㎡

・建売住宅
●全国
3,495万円

※参考:平均住宅面積101.1㎡

・中古物件
●全国
2,480万円


※参考:平均住宅面積113.2㎡

・新築マンション
●全国
4,545万円


※参考:平均住宅面積66.2㎡
※2021年には5000万円を超えているというデータもあります。

・中古マンション

●全国
2,971万円


※参考:平均住宅面積67.9㎡

▼注文住宅の相場について詳しくはこちらの記事をお読みください
注文住宅の相場とは〜予算内で叶える家づくり〜

価格が一番高いのは新築マンションで、安いのは中古住宅です。築年数やエリアによっても差があるため、あくまでも目安にはなりますが、平均価格だけを見ると一戸建てでもマンションでも、新築より中古住宅の方が1,000万円以上安くなります。

金額や面積については住宅ローン「フラット35」を利用者さまに向けて行った2020年のデータに基づいています。
(参考:住宅金融支援機構(https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_flat35.html))

諸費用について

購入時にかかる諸経費についても新築物件、中古物件で異なります。

お金の種類内容
仲介手数料       仲介手数料は一戸建てを購入する場合、新築・中古どちらとも、マンションの場合は中古マンションを購入する際にかかる。一般的には「売買価格×3%+6万円×消費税」を上限とし、契約時に仲介手数料の50%を支払い、決済時に残金を支払うことになっている。
不動産取得税不動産を取得するとかかる税金。
一定要件を満たす住宅を購入した場合の税額は「(固定資産税評価額-控除額)の3%」
新築~築浅の物件ほど所得税の控除額は大きくなる。
水道負担金新築住宅を購入した場合に必要な費用。
新築住宅を購入し、新たに水道を利用する際に必要になることがある。金額の相場は、3ミリで3万円~10万円、20ミリで4万円~20万円、25ミリで12万円~40万円程度。
修繕積立基金新築マンションを購入した際にかかる費用。主に大規模修繕に備えた費用。新築マンション特有の費用で、中古にはかからない。金額の相場は20万円台~40万円。
その他新築・中古ともに、印紙税、登録免許税、住宅ローンの事務手数料・保証料などがかかる。一戸建ての新築の場合は、登記免許税の建物にかかる税率が中古より軽減される。マンションで築25年を超える物件の場合は、登録免許税が高くなることもある。

メンテナンスについて

中古住宅の場合、購入して直ちにメンテナンスが必要になることがあります。引き渡しがリノベーション前なのか後なのかを確認しておきましょう。引き渡し後の場合、少々の手直しくらいで済むのか、大規模なリフォームが必要なのかは築年数や、元々の設備のグレードなどによってさまざまです。

ランニングコストについて

新築・中古にかかわらず住宅を取得すると維持費が必要になります。
▼ランニングコストについて詳しくはこちらの記事をお読みください
持ち家にかかる維持費について

新築住宅、中古住宅それぞれのメリット・デメリット

新築の注文住宅にも、中古物件にもそれぞれにかかる費用があります。次はメリットとデメリットで比較してみましょう。

新築住宅

【メリット】
・注文住宅であれば、理想を取り入れた家づくりができる
・耐震性や断熱性など、性能を高くできる
・建物が新しく、設備も最新の場合がある
・しばらくはメンテナンス(修繕費)が不要
・建築時の補助金や購入時の税金の控除がある
・瑕疵担保責任保険が使えて安心できる

「瑕疵担保責任保険」は住宅を購入した後で、瑕疵が見つかった場合の補修費用に対し、保険金が支払われる重要な保険です。
▼瑕疵担保責任保険について詳しくはこちらの記事をお読みください
欠陥住宅の購入を回避しよう!

【デメリット】
・中古住宅に比べると購入費用が高い
・入居できるまでに時間がかかる
・希望の土地が見つかるとは限らない

特に現状ウッドショックや、原油高の高騰などさまざまな原因で資材の確保が難しくなっており、建築に時間がかかってしまい、入居できるまでに時間がかかるケースがあります。

中古住宅

【メリット】
・中古は新築よりも資産価値の下がり幅が小さい
・中古住宅は実際の物件を見て選ぶことができる
・新築住宅よりも立地の選択肢が増える
・近隣住民や環境を把握したうえで住める
・購入から入居までが早い

一戸建ての場合「お隣さんは老夫婦だ」や、マンションなら「上階には小さな子供さんがいる」など、ある程度は住まいの環境の把握が可能です。特にマンションの場合、上下左右の部屋に小さな子供がいると騒音に悩まされる可能性があります。中古物件であれば、そういった環境のリスクを事前に把握したうえで購入を検討できるメリットがあります。

【デメリット】
・老朽化が不安
・修繕工事費など維持費にお金がかかる可能性が高い
・旧耐震基準物件など、耐震性に不安がある

築年数によっては老朽化も気になるので、建物本体だけではなく、給湯器などの設備も確認する必要があります。
また特に1981年6月以前に建てられた物件で一度も耐震リフォームがされていない場合は、耐震性は現在の基準を下回っている可能性があります。1981年6月以前の耐震基準は、現在の基準よりも地震に弱い構造のため特に注意が必要です。また、最新の基準で建てられていても、揺れやすい地盤などではより耐震性の高い住宅が必要になります。

中古住宅を選ぶときの注意点

中古住宅を購入する場合は新築とは異なる注意点があります。特に以下の4つの点にはチェックが必要です。

旧耐震基準の物件は避ける

旧耐震基準であり耐震補強ができない中古住宅を買うべきではありません。
現在の耐震基準は、1981年6月に建築基準法の改正に伴い変更されています。従って1981年6月以前に建てられた建物は旧耐震基準である可能性が高いです。旧耐震基準の建物には耐震補強ができない建物もあるため注意が必要です。新耐震基準であっても、揺れやすい地盤では大きな揺れになるので、より耐震性の高い住宅が必要になります。

▼耐震診断については詳しくはこちらの記事をお読みください
知っておこう!耐震診断の費用の目安と必要性について

住宅ローン控除が利用できるか確認する

住宅ローン控除(正式には「住宅借入金等特別控除」)とは、個人が住宅ローンを借り入れて住宅を購入した場合に、その年の住宅ローン年末残高の1%が一定期間、所得税額から差し引かれるという制度です。中古住宅の場合、基本的に控除期間は10年間、毎年の控除額は最大で20万円ですので必ずチェックをしてください。

▼中古住宅の住宅ローン控除の適用条件
・自ら居住すること
・床面積が50㎡以上であること
・1982年以降に建築された住宅であること
・返済期間が10年以上あること
・年収が2,000万円以下であること

再建築不可物件は要注意

中古の一戸建て住宅の中には、「再建築不可物件」があります。
再建築不可物件とは、建て替えや増改築ができなかったり、建て替えたとしても現状より小さい建物しかできなかったりする物件のことを言います。増改築ができない可能性があるため、長く住む家には向きません。資産価値的にも低くなるため売却もしにくいと言えます。どうしてもその場所・その家がいい場合以外は避けるべきです。

▼以下の項目に当てはまる場合、再建築不可物件にあたる
・前面道路が建築基準法上の道路(基本的に公道などの幅員4m以上の道路)ではない
・接道(敷地が道路に接している部分)が2m未満

中古マンションの場合は長期修繕計画があるか確認する

マンションに関しては、物件そのものも大事ですが管理状態が重要になります。
10年周期くらいで実施する大規模修繕計画や、そのための修繕積立金の徴収計画などを記した、長期修繕計画書が作成されていない中古マンションは買わないほうが良いと言えます。長期修繕計画が作成されていない場合、大規模修繕の時期になってみて初めて修繕積立金が足りないことに気付き、追加徴収されるということもありえます。戸数の少ないマンションでは大規模修理に大きな負担がかかる場合があるため、注意が必要です。

▼注文住宅を購入する際に気をつけたいことについて詳しくはこちらの記事をお読みください
注文住宅に多い失敗例とは?

新築と中古、それぞれの購入に向いている人

新築と中古を考えるうえで、価格やメリット・デメリットを比べてきました。では実際にはどのような方に向いているのでしょうか。

▼新築住宅の購入に向いている人
・新しいものが好きな人
・最新の設備が好き!という人は新築住宅の方が満足度が高い
・インドアで家にいる時間が長い人
・外観などのデザインにもこだわりがあり、自分の理想を叶えたい人は特に注文住宅向き
・「人が使ったものはちょっと……」と思う人
▼中古住宅の購入に向いている人
・立地にこだわりがある人
・良い立地ほどすでに住宅(マンションを含む)が建っている可能性は高いため、中古の方が場所の選択肢は広がる
・コストを抑えたい人
・リノベーションなどで自分好みの家にしたい人

新築住宅と中古住宅で悩んだときは

マイホームの購入を検討するとき、予算などとの兼ね合いから新築か中古かで悩むことは少なくありません。上記で紹介したメリット・デメリットを踏まえ、新築と中古どちらの方が住まわれる方の希望を叶えられるのかを検討してください。

最も重要なのは新築住宅か中古住宅より、信頼できる住宅会社がつくった家かどうかです。ローコストで最低限の耐震性しかない新築より、しっかりと構造計算を行って建てられた中古住宅の方が地震に強いこともあります。どのような家を選ぶにしても「納得して買う」ことが大切です。

イデアホームでは新築の注文住宅から、中古住宅の販売、耐震リフォームなども承ります。
家の購入についてお悩みがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。

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