住宅購入にかかる税金と優遇措置

住宅購入と税金は切っても切り離せない関係です。税金には購入前にかかるものと、購入後に毎年かかるものがありますが、実は、大半の税金には優遇措置が用意されていることを知っていますか?今回はかかる税金と優遇措置について解説していきます。

住宅購入にかかる税金と優遇措置

2022/09/09

家の購入時にかかる税金は、大きく分けて2つあります。1つは「家を購入した時に払う税金」、もう1つは「家の購入後に発生し、毎年かかる税金」です。住宅購入を検討する際はこれらの税金を含めて資金計画を立てる事が大事になります。税金の負担は少しでも減らしたいですよね。これらの税金には、各種の減税制度や給付金なども用意されています。今回は税金についての説明と、住宅を購入したことで受けられる優遇措置について解説していきます。

住宅を購入する前にかかる税金

住宅を購入する前にかかる税金の種類は3つあります。

  • 印紙税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税

印紙税

住宅を購入する際は実務上ほぼ100%契約書を作成します。住宅購入時に作成される売買契約書は課税文書となり、税金が発生します。その際の税金を印紙税と呼び、税額は契約書に記載された金額をもとに算出されます。課税対象となっている文書は20種類ありますが、課税対象文書にあたるかどうかは国税庁が公表している「印紙税額一覧表」で確認できます。ちなみに印紙税は「印紙」を購入して、契約書等に貼り付けて消印したことで納税となります。請負契約書や売買契約書に関連して印紙税を支払わなければなりません。契約自体は印紙が無くても有効になりますが、住宅ローンなどで契約書が必要な場合、印紙が無いとローン契約できない場合があります。家の購入で主に関係する契約書は、以下の2つです。

建築請負契約書

建築工事を請け負う工務店などと契約する際に交わすのが「建築請負契約書」です。契約金額ごとに税率が定められています。2014(平成26)年4月1日から2022(令和4)年3月31日までの間に作成されるものについては、軽減税率が適用されます。

契約金額本則税率軽減税率
100万円を超え、200万円以下のもの400円200円
200万円を超え、300万円以下のもの1千円500円
300万円を超え、500万円以下のもの2千円1千円
500万円を超え、1千万円以下のもの1万円5千円
1千万円を超え、5千万円以下のもの2万円1万円
5千万円を超え、1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え、5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え、10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え、50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

不動産売買契約書

不動産売買契約書は土地を購入する際に交わすのが「不動産売買契約書」です。こちらも契約金額ごとに税率が定められています。2014(平成26)年4月1日から2022(令和4)年3月31日までの間に作成されるものについては、軽減税率が適用されます。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え、50万円以下のもの400円200円
50万円を超え、100万円以下のもの1千円500円
100万円を超え、500万円以下のもの2千円1千円
500万円を超え、1千万円以下のもの1万円5千円
1千万円を超え、5万円以下のもの2万円1万円
5千万円を超え、1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え、5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え、10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え、50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

不動産取得税

不動産取得税は、土地や家屋などの不動産を取得したときに1度だけ課税される税金です。取得した際に有償か無償か、登記があるかないかに関係なく課税されます。不動産取得税の税率は全国一律ですが、課税するのは各都道府県となっています。納期は各都道府県で異なり、目安として不動産取得後の半年~1年半の間に「納税通知書」が届くので、金融機関で納税の手続きをします。

■納める額(土地・住宅)
固定資産税評価額 × 税率3%

不動産取得税の大きな特徴として、居住用として使用する不動産の取得にはさまざまな軽減措置が用意されています。また相続によって取得した不動産については、居住用に使用するなどの一定条件を満たせば非課税となります。
▼計算に使用する固定資産税評価額についてはこちらの記事をご覧ください。

登録免許税

登録免許税は家を建てたり、土地を売買したりする時に行う「登記」手続きに対してかかる税金です。家の購入に関わってくるのは、所有権が設定されていない新築の家を購入した時に行う「所有権保存登記」、所有権が設定されている家を購入した時や相続などの際に行う「所有権移転登記」の2つ。また住宅ローンを使用する場合は「抵当権設定登記」も必要になります。登録免許税は登記の種類ごとに税率が決まっており、基本的に家を取得した時に納税をします。なお、建物と土地を購入した場合は、建物と土地それぞれについて登録免許税が課されます。

登記の種類納める額
土地の「所有権移転登記」(売買)固定資産税評価額 × 税率2%。
土地の「所有権移転登記」(相続)固定資産税評価額 × 税率0.4%。
建物の「所有権保存登記」(新築)固定資産税評価額 × 税率0.4%
住宅ローンの「抵当権設定登記」固定資産税評価額 × 税率0.4%

住宅を購入した後にかかる税金

住宅を購入した後に毎年かかる税金もあります。

  • 固定資産税
  • 都市計画税

固定資産税

土地や家屋、田んぼ、畑、山林など、不動産を所有している住民に対して課される税金が「固定資産税」です。固定資産税は毎年1月1日時点で不動産を所有する人に対し、毎年一定の税額が課税されます。税額は各市区町村(東京23区の場合は東京都)が決め、土地と建物の「固定資産税評価額」をベースに、一定の税率(標準税率1.4%)をかけて算出しています。
▼固定資産税についてはこちらの記事をご覧ください。

都市計画税 

「都市計画税」は各都市の定めている「都市計画区域」のうち、「市街化区域」内に所在する土地や家屋などの不動産を所有する人に対して課される税金です。都市計画区域には大きく分けて「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つがあります。このうち都市計画税が課されるのは毎年1月1日時点で「市街化区域」内に不動産を有する場合です。課税するのは各市区町村で、通常は固定資産税と一括で納税手続きを行います。

住宅を購入すると受けられる優遇について

家の購入で支払う税金のほとんどには、優遇措置が用意されています。中には条件が複雑であったり、期日があるものがあります。正しく情報を仕入れて、ぜひ活用していきましょう。

住宅ローン控除

住宅ローン控除(減税)は、住宅ローンの借り入れによる「金利負担」を軽減するための制度です。毎年年末の住宅ローン残高と住宅の取得費用のうち、いずれか少ない方の金額を対象に10年間、その1%にあたる金額が所得税から控除されます。
▼住宅ローン控除についてはこちらの記事をご覧ください。

投資型減税

「認定優良住宅」「認定低炭素住宅」と認定された住宅を取得した場合、確定申告時に「認定住宅新築等特別税額控除」を申請すると、原則としてその年分の所得税額から最高65万円が控除されます。しかしこの控除制度の利用においては、住宅ローンとの併用ができない点に注意が必要です。実は住宅ローン控除の方でも、認定住宅に対する優遇措置があります。その場合、住宅ローン控除は10年間で最高500万円(13年間で650万円)の控除となるので、一般的には住宅ローン控除を選択した方がお得です。この控除制度は、住宅ローンを使わず自費で家を購入する人に対する軽減措置です。長期優良住宅を現金で取得した人、またはローン期間が10年に満たない場合などで住宅ローン控除を利用できない場合、こちらの制度を活用するとよいでしょう。
▼補助金制度についてはこちらの記事にも記載していますので、ぜひご覧ください。

不動産取得税の減税

不動産取得税は、土地と建物それぞれに税がかかりますが、軽減措置を利用して実質0円になることもあります。建物にかかる不動産取得税は、新築の場合、固定資産税評価額から1200万円の控除を受けられます。つまり、新築の建物の固定資産税評価額が1200万円以下の場合は不動産取得税が免除されます。新築には認定長期優良住宅にかかわる特例があります。取得した新築物件が認定長期優良住宅に該当する場合、1200万円の控除額が1300万円に引き上げられます。認定長期優良住宅の特例は、2024年3月31日まで申請できます。

贈与税の非課税措置

贈与税については、直系尊属、つまり祖父母や両親から譲り受けた場合において、さまざまな非課税措置が用意されています。大きく分けて、住宅資金を親や祖父母に贈与してもらう際、一定額までの贈与につき贈与税が非課税になる「住宅資金等取得贈与の非課税措置」、相続税が発生したときに、相続財産の価額に贈与財産の価額(贈与時の時価)を加算して、相続税額を計算する「相続時精算課税制度」の2つがあります。年間110万円までの贈与なら非課税になる暦年課税制度も利用できます。
▼住宅購入資金の贈与についてはこちらの記事をご覧ください。

登録免許税の減税

登記手続きに対して課税される登録免許税も減税されます。家の購入で必要となる登記は「所有権保存登記」または「所有権移転登記」、そして住宅ローンを組む時につける「抵当権設定登記」がありますが、どの税金についても令和6年3月31日まで減税されます。

登記の種類納める額減税
土地の「所有権移転登記」(売買)固定資産税評価額 × 税率2%。1.5%
土地の「所有権移転登記」(相続)固定資産税評価額 × 税率0.4%。0.3%
建物の「所有権保存登記」(新築)固定資産税評価額 × 税率0.4%0.15%
住宅ローンの「抵当権設定登記」固定資産税評価額 × 税率0.4%0.1%

税務署 土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sonota/0020003-124_01.pdf

固定資産税の減税

固定資産税は毎年支払いが発生しますが、新築住宅に対して軽減措置が用意されています。地方税という性格上、各自治体によって軽減措置の内容が異なりますが、新築住宅かつ長期優良住宅であれば、3年ではなく5年間固定資産税の減額措置を受けられるようになります。こちらは軽減措置が終わった後に税額が大きく増えることがあるので注意が必要です。

都市計画税の減税

都市計画税は新築の「建物部分」への軽減措置はありませんが、住宅用としての土地にはその面積に応じて以下のように軽減を受けられます。

面積軽減率
小規模住宅用地200㎡以下1/3
一般住宅用地200㎡超2/3


税金の優遇措置だけでなく、住宅を建てる際に受けられる補助金や助成金もあります。
▼補助金についてはこちらの記事をご覧ください。

上手に優遇措置を利用しよう

住宅を購入すると、購入時だけでなく毎年税金や維持費が発生します。そのため住宅の購入を検討する際は税金についても考えなくてはいけません。大半の税金には優遇措置が用意されていますが、これらの税制措置制度を利用するには色々な条件もあります。条件には複雑なものや期限もあり、言葉が難しく、面倒だと思われるかもしれません。ですが、せっかくある制度ですのでぜひ活用しましょう!不明な点があれば税務署や税理士、そして施工するハウスメーカーや工務店に相談してみてください。

イデアホームでは高気密・高断熱を徹底し、独自の基準として長期優良住宅の仕様を全棟標準としています。長期優良住宅ですと、住宅ローン控除の控除限度額の拡大や、固定資産税の減税期間の延長など、よりお得に様々な税制の控除・減税を受けられます。補助金を利用したいと考えている方はお気軽にご相談ください。快適な家づくりと、補助金など住宅購入資金についてのご相談はイデアホームまで。

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